西安物業管理條例最新解讀熱點

焦點關注1：大修基金

　　收到書面申請 兩個工作日完成審核

　　【草案規定】發生下列5種情況時，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、居民委員會均可憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案向住宅專項維修資金管理部門提出使用申請：屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;樓體外墻飾面脫落的;電梯出現故障危及人身安全，特種設備安全監督部門要求對電梯維修和更新、改造的;消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修更新、改造的;二次供水設施損壞導致供水中斷的。

　　住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

　　【物業聲音】“現在物業申請動用大修基金大多都是因為電梯故障、屋面漏水、外墻飾面脫落等，按現在的規定，要申請下來須小區三分之二業主簽字同意，而且審批也很漫長。”高新區綠地世紀城小區永綠物業公司孫經理說。

　　“草案中規定明確，但實施起來可能就沒這么簡單了。”曲江春曉苑小區物業經理楊國明表示，此前，春曉苑曾因圍墻倒塌需申請動用大修基金，三個月才征得1000多戶業主中80多戶業主的簽字同意，“這種事又不能長時間耽擱，后來只好物業先掏錢”。

　　緯二十八街圣地亞哥小區物業公司經理楊浩表示，很多情況下，小區一些共有設施不能及時修復，往往就在三分之二業主簽字時卡殼了。

　　焦點關注2：小區車位

　　建設單位只售不租 最高罰款50萬

　　【草案規定】擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應通過抽簽等公方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應通過抽簽等公方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，最高處10萬元以上50萬元以下罰款。

　　【物業聲音】“小區車位確實很緊張，剛開始車位不到10萬元一個，現在都漲到20多萬了。”楊國明表示，車位全部賣完了，也不存在由物業出租的問題。

　　楊浩表示，“車位是由開發商直接賣出的，物業只負責后期維護管理，按政策小區可按照一位一月150元收費，當初考慮到實際情況，一直是每個車位每月收取100元停放服務費。”

　　焦點關注3：私房菜小飯桌

　　住宅內不得開設

　　【草案規定】任何單位和個人應當維護物業管理區域內的設施和環境，禁止下列行為：將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;住宅內開設私房菜、小飯桌、棋牌室等行為;制造超過規定標準的噪聲、震動或者影響鄰居采光、通風;違規飼養犬類、家禽等;損毀園林或者占用公用綠地種菜和圍合庭院。

　　【物業聲音】“如果這個條例沒其他部門支持，條例中的內容只能是一句空話，因為物業公司沒有執法權。”楊浩表示，“一旦有業主投訴，工作人員會上門提醒，或給環保局投訴。”

　　孫經理表示，很多業主租房根本不經過物業，“如果業主投訴很多，我們就會上門勸阻或者下發整改通知書”。

　　楊國明表示，他們小區沒有發現改變住房用途的現象，“一旦發現我們會采取措施，通知業主或者通知工商管理部門來處理”。

　　西電后勤服務集團物業公司小飯桌管理辦公室主任蔣宏海稱，西電家屬區內有小飯桌70多家，全部經過正規手續備案，“因為學校沒餐廳和托管，這些小飯桌要承擔西電附中附小3000多名學生的吃飯和午休問題，如果物業條例草案一刀切的話，這些孩子的吃飯休息問題短時間很難解決”。

　　焦點關注4：物業費

　　物業使用人不交費 業主負連帶交納責任

　　【草案規定】物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水相適應的原則;按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價、市場調節價。其收費項目、收費標準和計費方式由業主和物業服務企業按照物業服務收費相關法規在物業服務合同中約定。物業服務企業為業主或物業使用人提供物業服務合同以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。

　　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定;物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。

　　【物業聲音】“物業費基本上都能收上來，現在大多都是通過打電話或者發短信的形式通知業主，如果業主長時間不在，不能及時收繳，物業工作人員還是會上門貼通知，然后再想辦法聯系業主。”孫經理說，確實會有一些業主因開發商遺留問題拒繳物業費，因為一般交房后過了五年質保期，要維修的話動用大修基金難，但是費用物業來出的話又很高。

　　楊浩認為，如果業主都因各種原因拒繳物業費，那么物業公司只能用降低人員成本的方式繼續維系，但問題一點都沒得到解決。

　　其他規定

　　個人擅自占用物業共用部位最高可處萬元罰款

　　草案規定，召開首次業主大會所必需的宣傳等籌備經費，由建設單位承擔。建設單位應在辦理房屋所有權登記前，將籌備經費交至政府部門設立的專用賬戶。

　　對于損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，損壞或者擅自占用、改建物業共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備等行為，可以由物業管理行政主管部門責令改正、恢復原狀，可對個人并處一千元以上一萬元以下罰款;對單位并處五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　如果物業企業未在物業管理區域內公示服務內容、服務標準等，物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　目前，《西安市物業管理條例(修訂草案)》(征求意見稿)已經在西安市法制辦官方網站上公布全文，并廣泛征求社會各界的意見，公開征求意見的截止時間為5月21日。