2019年北京通州限購政策最新解讀

5月5日深夜，傳言已久的通州商住限購政策終于落地。北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關于加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(簡稱《通知》)，再度對樓市限購政策進行升級。

　　去年以來，受建設城市副中心等利好消息影響，通州樓市一度非常火爆，投機炒房現象頻現。在受訪專家看來，通州再次升級限購政策，目的就在于進一步擠出房地產市場的投機炒作需求，維護當地房地產市場的健康穩發展。

　　專家表示，通州庫存商改住項目數量在6000套左右，潛在供應約在1~2萬套，這些項目將受到影響。

　　60%~80%的成交將受影響

　　根據《通知》，通州區商務型公寓暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

　　《通知》顯示，購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。

　　《通知》還要求，通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位、社會組織等，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業單位、社會組織等。

　　北京市住建委有關負責人表示，商業、辦公用房被改為居住使用，賣給分散的個人，不僅減損區域未來產業承接能力、發展空間，也會帶來人口大量無序涌入的隱患，影響城市副中心的長遠發展，有必要依法予以規范。

　　接北京市住建委的人士表示，目前看，商務型公寓屬于通州特有的一類產品，其他區基本沒有。也就是說，商務型公寓的概念，并不等同于北京各區大量存在、我們通常認為的商住房。在售的大量商住房，并非商務公寓，而是規劃用途為商業、辦公，但在驗收后，開發設計或改造成具有獨立廚衛、上下水等用于居住的項目。而根據規定，這類項目從5月6日起，應當按照規劃用途銷售，不能賣給居民了，只能出售給企事業單位、社會組織等，且再出售時，也只能出售給企事業單位、社會組織等。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，這一政策的再次升級，將抑制市場的公寓成交。以住宅成交看，在8月升級限購后，北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套，下調到了500套上下，跌幅一半。升級版的通州商住限購，因為要求企業購買，將影響起碼60%~80%的成交。

　　張大偉指出，對于商務型公寓來說，目前只有部分項目存在于運河核心區，市場占比不足5%，大部分項目的公寓類規劃為商業或者寫字樓。未來，這些項目都需要銷售給企業。

　　“通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，潛在供應大約在1~2萬套，整體看，這些項目將受到影響。”張大偉分析認為。

　　通州物業投資價值弱化

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經營報》記者采訪時表示，此政策總體上是比較嚴厲的，這使得后續外來人口的購房權利在快速消退。此前北京通州副中心建設下，部分投資投機客瞄準市場機遇，積極購房，進而轉手套利。但現在來看，此類物業的投資價值在弱化。而且此次北京通州限購政策明確，如果購置此類住房，那么后續“查房”方面，也要計入住房持有套數，這可能會影響有購房資格群體換房的需求。考慮到這一點，部分購房者會更謹慎。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉在接受本報記者采訪時認為，限購后成交量勢必跌入低谷期，一是限購前房企已經集中跑了一波量，甚至政策前連夜開盤跑量，集中釋放了一波需求，短期內需求沒有之前那么多;二是政策從嚴了，有公寓購房資格的群體減少了很多。

　　在這種情況下，購房者也并非無計可施。“政策措施里規定企業可以購買商辦產品，不存在限購情況，那么，個人投資客可以注冊企業利用企業資格購買不動產，購買通州的公寓，此時，購買不動產還可以抵扣增值稅，何樂而不為。未來這樣的措施規避公寓限購會越來越多。”張宏偉說道。

　　亞豪機構市場總監郭毅則認為，通州限購政策的再次升級，雖短期內會影響商業、辦公產品的成交，但長遠來看，對通州未來的發展確是一個利好信息。“通州商住限購出臺，短期內對通州市場會有明顯的影響，對投資需求的擠壓會有明顯的收效，尤其是政策選擇在晚上十點頒布第二天立即執行，并沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約，對區域成交量下壓作用會非常明顯。”

　　但從三類產品商住、辦公、商業的限購政策，也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群，從而實現產業、城市資源的導流，打造城市副中心良好發展。政府并不歡迎短期投資、拉動房價上漲的人群。

　　郭毅表示，在這樣的訴求之下，未來通州從長遠來看后勁是十足的，發展步伐會更加穩健。不過因為限購影響，項目整體銷售周期拉長了，但通州整體的投資前景、區域發展前景并沒有扭轉，而是更加結實了。

　　或引發非限購區域投資熱

　　嚴躍進認為，此類政策收緊后，或引起其他非限購區域，如順義、門頭溝、石景山、豐臺、大興、房山等區域商務型公寓的投資熱。因為從性價比看，此類區域的商務型公寓投資價值也比較大。另外，鑒于期購租并舉市場的逐步建立，建議有購房需求的群體轉向租房層面，這樣也是一個比較穩妥的策略。另外，不排除部分需求會出現一個大規模的轉向，如轉而進入廊坊天津武清等市場進行投資。此類投資，從個體行為看，都是理性的。但對于政府來說也需要關注此類需求的流動變化。

　　“若要在通州市場購房，目前的條件是，賣掉既有的一套住房以符合房屋套數的約束條件，或者對于外來人口來說，如果社保符合條件，那么爭取以家庭的名義進行購房，才是比較穩妥的。如果這兩條路都很難走，先租房或者到天津等城市就業，反而是比較務實的。尤其是此類物業本身不能落戶，純粹為了解決居住的意義已經不那么大了。”嚴躍進表示。

　　鏈家分析師李巧玲認為，“兩重限購，需求如果明顯銳減，短期肯定會抑制房價上漲甚至回落，但長期還是有上漲空間。而其他區域，雖然商住也有，但區域規劃不一樣，因此出臺的目的也不一樣，所以期不會跟風限購。”