2019年營改增對房價的影響和意義分析

　李克強總理3月18日主持召開國務院常務會議，為落實《政府工作報告》關于全面實施營改增的要求，進一步減輕企業負擔，促進經濟結構轉型升級，會議進行了部署。從5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。

　　有關部門估算稱，預計今年實施營改增可減輕企業稅負5000多億元。李克強說，今年中央政府赤字率提高到3%，財政赤字增加5600億元，這些錢要主要用于給企業減稅。

　　期，國家稅務總局局長王軍也表示，這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。

　　那么，“營改增”將對個人二手房買賣造成什么影響?交易稅費到底是增加了還是減少了?

　　現在二手房交易要繳哪些稅?

　　目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。

　　其中，營業稅(不含附加稅)稅率為5%。營業稅的征收是以住宅全額售價為基數，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。

　　“營改增”后二手房交易稅費是增是減?

　　對此，鏈家網認為，國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負，二手房交易的整體稅收是下降的，不會增加。

　　“營改增”后二手房交易稅費是增是減?

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“營改增”的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能夠得到抵扣。可以從兩類不同的購房行為中得到解釋：

　　第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/(1+11%)11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元，增值稅稅額為5萬元。(增值稅=銷項稅額-進項稅額)

　　第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/(1+11%)11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。

　　“如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。”嚴躍進表示。

　　上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建認為，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。

　　也有分析人士認為，對于房產證在5年以上的，營改增則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌;營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。

　　“房價地圖”是這樣的，該買還是該賣?

　　弄清楚了“營改增”二手房稅費的變動，我們就要了解下手里的房，或是心儀的房最漲了嗎?答案是……

　　房價又漲了!但你知道北上深這些一線城市的房價究竟有多高嗎?你又知道成都、長沙、昆明和東莞這些二線城市的房價到底有多“低”嗎?

　　中國房價地圖

　　房價地圖

　　這份“中國房價地圖”包括全國70個主要城市的最新(2月)房價數據，由中金公司房地產領域專家跟蹤、搜集、整理多方資料(包括搜房網、一些房產中介及其他數據源)制作而成。

　　如果你對上述房價數據沒啥概念，看下圖：

　　100萬能買多少

　　100萬對99.99%的中國人來說，都不是一個小數字，但對于房價、尤其是北上深的房價來說……

　　中國房價收入比地圖

　　房價收入對比圖

　　如你所知，房價并不是由當地居民均購買力所決定的。對于絕大部分只有工資收入的個人(或家庭)來說，買房是一輩子的事。

　　中國工資地圖

　　和房價不同，中國各城市人均工資相差并不大，如下：

　　工資

　　70個主要城市中，均工資(城鎮就業人員均工資)最低的邯鄲只有41219元，最高的北京(在崗職工均工資)人均102268元，不足邯鄲的2.5倍。要知道，北京房價(70943元/米)可是邯鄲(5097元/米)的13.9倍。

　　假如北京邯鄲兩地房價存在套利空間，是北京房價太高還是邯鄲房價太低了呢?

　　經濟增長、房價、收入，人口全能解釋清楚!

　　人口老齡化來臨之后，經濟減速是必然的，因為負擔重了，而橫向對比日本韓國，這些成功跨越中等收入陷阱的國家，無一例外的都是當時過坑的時候年輕，腿腳利索。所以人家一使勁就跳過去了。而咱們現在應該已經不具備這個能力了。所以全國均而言，跨不過中等收入陷阱是個大概率事件。

　　當然這里還得說一句，特大城市除外，因為特大城市其實就是在用吸星大法，吸走了全國的精壯勞動力，以上海為例，年輕的人口還是很多的，這么多的年輕人口，使得上海的經濟已經基本達到了發達國家的水，人民收入也已經入圍，當然房價幾乎跟紐約，倫敦，洛杉磯差不多了。

　　上海人口金字塔

　　那么現在問題又來了，盡管上海在全國范圍內很年輕，但相比于自己的以往而言，上海也變得越來越老了，而且在嚴格控制特大城市人口的政策指導下，上海的人口開始出現了明顯的拐點，一開始我還以為是炒作，后來拿到了上海的用水用電的數據圖一看，真的是人口減少了，起碼是人口不在流入了，跟上海一樣，北京也出現了同樣的問題。

　　而這10幾年來一線城市之所以房價一直漲，就是因為永不停歇的人口流入，一年增加幾十萬上百萬人口，再加上貨幣超發，所以一線城市的房價早就進入了泡沫階段，相比來說三四線城市的房價到有些冤枉。

　　我們可以看看，日本和美國當年房價和人口的對比，又是一個巧合，人口老齡化來臨之后，房價發生了一個不可逆的下跌。這會不會發生在一線大城市中呢?我相信會的，最簡單的道理，房子是給人住的，你改善需求，也要把之前的房子賣給比你更窮的人，如果你找不到比你更窮的人去接你手上房子的時候，所有改善性需求的鏈條都會中斷。

　　而人口不增長，甚至負增長，就會讓這種需求發生逆轉。隨著老齡化加劇，一線大城市的常住老年人口，將會釋放出巨大的房屋供給，北京上海是否還缺房子，確實是個巨大的問題。

　　日本人口結構和房地產市場變化

　　最后做個注解，我常常在想，北京有多少套房子，這個數據很難調查嗎，但好像一直就沒有這個數據。我想肯定是有些人害怕透露這個真相，因為其實簡單算就知道房子已經供大于求了，以北京2100萬人口計算，每人30米，大概就是6億米，按照一套房子90米粗略統計，大概600多萬套也就夠了。終于在2012年北京公布的階梯電價方案的時候，一不小心泄露了天機：北京全市現有589.36萬戶“一戶一表”居民用戶。

　　換句話說，一戶一表，你怎么也得有個房子才能叫一戶吧，所以至少有589萬套房子，再加上其他房產，北京存量房數量在2012年你的時候，就至少應該達到600萬套。的竣工面積大約是2600萬米，大概是小30萬套。

　　換句話說2012-2015這三年間，北京至少還得增加個100萬套，夠300萬人居住的。這還不算搬到燕郊去的那些常住人口，所以怎么算都是夠住了。未來人口下降，會讓房子稀缺這個謊言不攻自破