2019年《不動產登記暫行條例實施細則》解讀

《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已于3月1日起施行。在《條例》經國務院原則通過后，國土資源部就依據《條例》的主旨和精神，結合各不動產登記試點地區的統一登記實踐，啟動了《條例》實施細則的起草工作。今年1月1日，國土資源部以第63號令發布實施《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)，細則對《不動產登記暫行條例》規定的不動產登記申請、查詢、保密等相關內容進行細化，進一步完善了不動產統一登記制度。為更好地讓廣大市民了解《細則》，現對該《細則》部分內容作如下解讀：

　　不動產依照申請登記

　　《細則》第2條規定，不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。也就是說除有特別規定外，如果當事人不申請，登記機構不會主動或強制要求當事人登記。不過只有辦完不動產登記，不動產物權變動效果才發生，交易在法律上才真正安全。

　　現有產權證書不變不換繼續有效

　　《細則》第105條明確規定，本實施細則施行前，依法核發的各類不動產權屬證書繼續有效。不動產權利未發生變更、轉移的，不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書。原已依法頒發的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》、《他項權證》、《林權證》等證書與證明繼續有效。按照“不變不換”的原則，在今后依法辦理抵押登記、變更登記、轉移登記等登記業務時，重新辦理《不動產權證書》或《不動產登記證明》。

　　處分共有不動產申請登記有特殊規定

　　《細則》第10條規定，處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。根據我國相關法律的規定，共有財產有按份共有和共同共有兩種。按份共有是指共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利和分擔義務。共同共有是指共有人對共有財產不分份額地享有權利和承擔義務。根據《物權法》的規定，“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”細則的這一規定實際上是物權法相關規定的延伸，即按份共有的財產(包括動產和不動產)只要三分之二以的按份共有同意即可進行處分，而共同共有的財產則應經全體共有人同意。但是，按份共有人和共同共有人對共有財產的處分和登記作特別的約定，則應按約定處理。如按份共有人可約定，處分和登記不動產應經所有按份共有人同意等。

　　不動產登記機構要實地查看不動產相關情況

　　《細則》第15條、16條規定，不動產登記機構受理不動產登記申請后，除了應查驗申請人、委托代理人身份證明材料、授權委托書、權屬來源材料或者登記原因文件等與申請登記的內容是否一致外，不動產登記機構還應進行實地查看，重點查看下列情況：

　　(1)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;

　　(2)在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

　　(3)因不動產滅失導致的注銷登記，查看不動產滅失等情況。

　　五種不動產權利的登記應公告

　　《細則》第17條規定，除涉及國家秘密的外，有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行不少于15個工作日的公告，公告期滿無異議或者異議不成立的，才能并應當及時記載于不動產登記簿：

　　(1)政府組織的集體土地所有權登記;

　　(2)宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記;

　　(3)依職權更正登記;

　　(4)依職權注銷登記;

　　(5)法律、行政法規規定的其他情形。依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。