西安二手房交易流程及費(fèi)用最新稅費(fèi)政策規(guī)定

買房是一件大事,買二手房更需要主要一些相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，您需要為二手房交易支付哪些稅，西安二手房交易流程是怎么樣的，西安二手房轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用是多少？這是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。在西安購(gòu)買房屋之前適當(dāng)了解住房稅的常識(shí)不僅有利于合理規(guī)劃房產(chǎn)，購(gòu)房預(yù)算，還可以避免與二手房賣家之間起摩擦。本文小編為你介紹關(guān)于西安二手房交易相關(guān)流程和最新稅費(fèi)政策相關(guān)的規(guī)定。

第一步：賣方到中介辦理房源委托書

賣方出售或出租房屋，需先與中介門店簽署《出售/出租房源委托書》，并提供房產(chǎn)證、購(gòu)房發(fā)、共有權(quán)人同意出售/出租聲明、產(chǎn)權(quán)人與共有產(chǎn)權(quán)人關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人與共有人身份證明，以上證件見(jiàn)原件留復(fù)印件。這一規(guī)定是為了規(guī)范二手房市場(chǎng)，避免出現(xiàn)假房源。

第二步：買賣雙方及中介簽定三方協(xié)議

買方看上房屋后需繳納一定誠(chéng)意金給房產(chǎn)中介，若賣方不賣房則中介退還買家誠(chéng)意金。買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議后，由買家給賣家繳納定金。若賣方毀約需將按照雙倍定金金額進(jìn)行賠償。

在辦理正式過(guò)戶手續(xù)前，買賣雙方及中介門店簽署三方購(gòu)房合同（買家、賣家、中介各一份），西安中介服務(wù)費(fèi)一般是房款交易額的1.5%-3%。如果買家按揭貸款買房，需要另外繳納房款交易額的1.5%-2%費(fèi)用（含評(píng)估費(fèi)等）。

買賣雙方違約者，需按照房屋成交價(jià)的20% 支付違約金，賣家還需要退還賣家繳納的定金若買賣雙方還另有約定，需要寫進(jìn)合同或者簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第三步：買賣雙方辦理網(wǎng)簽和資金監(jiān)管

1、辦理網(wǎng)簽備案（含購(gòu)房資格審查）

買賣雙方協(xié)商好時(shí)間，一起在房管局進(jìn)行購(gòu)房網(wǎng)簽備案，網(wǎng)簽備案有效期為3個(gè)月，買賣雙方必須在有效期內(nèi)辦理資金監(jiān)管，否則需重新進(jìn)行網(wǎng)簽備案。

如果賣方處于已婚狀態(tài)，需夫妻雙方共同出面辦理過(guò)戶手續(xù)。若被交易房產(chǎn)牽扯前任的，前任及現(xiàn)任均需出面辦理過(guò)戶手續(xù)。

2、資金監(jiān)管協(xié)議

買賣雙方辦理完網(wǎng)簽后，如果買方屬于全款購(gòu)房，直接去辦理資金監(jiān)管賬戶，并在資金監(jiān)管賬戶內(nèi)存入全部購(gòu)房款。

如果買方按揭買房，需在確認(rèn)貸款銀行后辦理資金監(jiān)管賬戶。

第四步：買賣雙方去貸款銀行面簽

如果買方按揭買房，買賣雙方需與銀行進(jìn)行貸款面簽，主要檢查買方征信、購(gòu)房證明、銀行流水和賣家的房屋評(píng)估情況。

西安買房貸款額度是以家庭為單位進(jìn)行審批，貸款額度按照房屋評(píng)估價(jià)計(jì)算。通常銀行會(huì)委托評(píng)估公司進(jìn)行房屋評(píng)估，評(píng)估價(jià)大約為成交價(jià) 80% 左右。

銀行審批通過(guò)后，通知買家存首付款到資金監(jiān)管賬號(hào)戶（首付款=成交價(jià)-貸款額），西安購(gòu)買二手房的首付款支付額不能低于30%。

買方存完首付款后等待銀行放款，買方可以和中介或銀行聯(lián)系，放款后能夠收到短信通知。

如果買方名下房產(chǎn)有按揭貸款，需要提前到貸款銀行還款，拿到完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證。業(yè)主資金寬裕的話可以提前到銀行辦理解押手續(xù)，如果業(yè)主資金緊張的話可以找墊資公司墊資還款，等到買家按揭貸款審批通過(guò)后開(kāi)始辦理撤押手續(xù)，賣方拿到房產(chǎn)證后辦理繳稅過(guò)戶。

第五步：買賣雙方辦理繳稅過(guò)戶

①按照房屋實(shí)際交易額繳納契稅：網(wǎng)簽價(jià)或評(píng)稅值（取價(jià)高者）契稅比例。

購(gòu)買套數(shù)：以家庭為單位查房（包括：夫妻雙方及未成年子女）

若房屋不是商品房需繳納土地出讓金。

②個(gè)稅：網(wǎng)簽價(jià)或評(píng)稅值（取價(jià)高者）1%

若交易房屋是賣家名下（以家庭為單位）唯一房產(chǎn)，且房產(chǎn)證或契稅票滿5年，可申請(qǐng)免征個(gè)稅。此外，賣家需承諾一年內(nèi)不得在西安購(gòu)買房屋。

③增值稅：（評(píng)稅值或網(wǎng)簽價(jià)取價(jià)高者/1.05）5.6%

若房產(chǎn)證滿兩年或契稅票滿2年則不需要交增值稅。

④辦理過(guò)戶手續(xù)、繳納住宅不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)80元/戶，在窗口領(lǐng)取《房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移確權(quán)業(yè)務(wù)受理單》。

第六步：買方辦理領(lǐng)證和入押

全款買家5-8個(gè)工作日后，憑受理通知書和本人身份證前往房管局領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書

；按揭貸款賣方的領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后，需將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證交給擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司交給銀行，辦理抵押登記手續(xù)。

抵押登記手續(xù)完成后，商業(yè)貸款的，買家聯(lián)系銀行拿著相關(guān)資料去房管局領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書房產(chǎn)證自行保管；公積金貸款的，買家持身份證、結(jié)婚證原件去西安市西大街房管局二樓61號(hào)窗口領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

第七步：賣方辦理收款和交房

全款業(yè)主或擔(dān)保公司領(lǐng)取房產(chǎn)證后三個(gè)工作日內(nèi)，資金監(jiān)管賬戶打款到賣家，交易完成。

買家拿到房產(chǎn)證后，聯(lián)系賣方交接房屋鑰匙和門禁卡，結(jié)清物業(yè)費(fèi)、公攤水電費(fèi)和垃圾費(fèi)等。如果賣方戶口仍在交易房屋內(nèi)的，需及時(shí)將戶口遷出。